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澳洲买房与中国买房的区别

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随着中国国内房地产调控政策的出台,房产投资政策的收紧,一些投资者见风使舵,转而寻找新的投资机会。一些有眼光的投资者,把视角聚集到了澳洲,纷纷转投澳洲的房产。那么在澳洲买房与在中国买房有那些不同呢?今天我们就澳洲买房与中国买房的区别:

*房产产权年限不同

在中国一个房子的产权是七十年,而在澳洲,房子的产权是永久的。可以世代相传,而且不用交遗产税,因为在西方人的眼中私有财产是神圣不可侵犯的,是受法律保护的;

*银行贷款权限不同

在中国申请贷款一般只能贷到房价的50%左右,而且银行对贷款者的背景调查非常严格,很多年轻的买房者,很难从银行贷到足够的钱去买房。在澳洲,房产投资者向银行贷款的难度相对要低一些,即使是没有收入的留学生也可以申请到贷款。可以以父母作为担保人,用父母的收入来担保你的贷款,在贷款顾问或者银行的专业指导下,一般都可以申请到70%–80%的贷款,不需要额外的抵押物。你买的房子就是抵押物。这足以说明银行对澳洲的房地产市场有充足的信心;

*还贷方式不同

在中国还贷:是必须要本金和利息一起还的。而在澳洲还贷:贷款人可以自由选择还贷方式,比如:只还利息,不还本金。对于大多数投资者来说,都会选择只还利息,不还本金。这样做,就能最大限度地利用银行的资金;

*还贷开始的时间不同

在中国贷款:贷款人在签了买房合同以后,马上就要开始还银行的利息。而在澳洲,贷款人只需要在开发商交房以后,才开始还银行的利息。也就是说:如你是买期房,在楼房盖好之前,买家除了付首期的10%以外,不需要付任何的房款,其余的房款是在房子建好了以后,交房时再付的,这在很大程度上保护了买房者的利益;

*首付款的去向不同

在中国买房,买房者的首付款,直接交给开发商,开发商靠买房者交付的首期房款去建房。而在澳洲,法律规定:买房者付的首期10%,是必须存入银行或者存入律师的信托账户,这些钱在房子没有建好之前是会被冻结在银行。开发商只有在完成建房,并且通过政府的验收以后,才可以拿到这笔钱。这充分保证了消费者的利益,同时也监督了开发商的建筑质量。因为如果开发商不能顺利完工,或者不能通过政府的验收,开发商是一分钱也拿不到的;

*不存在烂尾楼的情况

在中国买房有很大的风险,有大量的烂尾楼出现,那是因为开发商一边卖房一边建房,假如开发商没有办法保证后续的资金,那就会形成烂尾楼。在澳洲,开发商一般都是向银行申请建筑贷款,开发商一定要在销售了楼盘的70%以上,银行才会批准贷款。有了从银行借来的足够资金,开发商是可以保证工期完工的。唯一的情况是,开发商没有达到银行的销售要求,那么银行就不会批准贷款,而楼房也就根本不会动工,因此也就不可能有烂尾楼。

以上对比,明显可以看出,澳洲买房比中国买房占有绝对的优势。我感到:其中最主要的原因,还是源于澳洲的法律制度比较齐全,有法可依,违法必究。如此,不论是消费者的利益,还是开发商的利益,都能在法律制度下得到保障。

*申请再融资的可能性不同:

在中国,申请过贷款的人再一次申请贷款非常困难。而在澳洲:第二次贷款和第一次贷款的条件和要求基本上是一样的。当你以前买的房子涨了以后,比如你用60万买的房子,现在经银行估价值70万,那么,这10万你可以向银行申请再借出来(再融资),这10万可以作为你买第二套房子的首付。以此类推,只要你的房子升值了,你便可以向银行申请再融资,我周围的很多朋友就是采取这样的方法,轻松走上投资理财道路的。

*对冲账户是澳洲贷款的一大特色

如果你手上有多余的钱,不需要直接还银行,只要把钱放进对冲账户,存款的利息和贷款的利息就可以相互抵消。好处是:这笔钱可以随时放进去,也可以随时取出来。比如:一套50万的房子,首期付了10万,向银行借了40万,如果这个月你生意上多赚了5万,就把这钱放进对冲账户,那么银行的利息就会自动以35万来计算。如果你很幸运从股票中一下赚了35万,只要把这些钱放进对冲账户,那么你贷款的账户马上为0。如果你又需要做其他的投资了,你随时可以把资金从对冲账户里取出来。不用办任何手续,也不用花任何费用。

*负扣税—可以合理避税

澳洲是个税收比较高的国家,在澳洲,几乎所有的投资者,都把贷款的年限拉到最长30年,尽可能地向银行借钱。因为银行的贷款除了可以帮助你,解决投资时资金上的困难,还可以帮助投资者抵税。举个例子:假如你买投资房的话,每月的租金是投资房的收入,每月的还贷,还有房屋的折旧,维修,保险费等都是投资房的支出,如果支出大于收入的部分,投资者就可以申请减免税收来弥补投资的损失。这就是为什么:有的人年收入很多,但交税不多,就是因为他们利用了负扣税的政策来合理避税。

*律师参与买房和卖房

在中国买房和卖房只有中介的参与,是不需要聘请律师的。在澳洲,房产买卖双方都必须由律师参与,律师可以充分保障买家和卖家的利益。律师的主要工作是解释买房和卖房合同,调查和监督房产交易过程的合法性,帮助客人过户,产证更名等。

*投资房的空置率不同

在中国的一些大城市,投资房的空置率据官方统计是36%,而在澳洲一些大城市,投资房的空置率仅为3%–5%,这充分说明了,澳洲房地产市场,自住房的拥有率和投资房的比例调控适当,很健康,使得当地的租房市场非常的稳定。

*中介提供全面的服务

在中国,你有投资房要出租的话,中介一般只是帮你做一个广告,招租客,至于之后的事,都由投资者和租客自行解决。而在澳洲,中介提供很多全面的服务。很多中介在投资者完成购房后,还可以提供出租的服务。保证投资者在租约期内,每月的租金收入能准时交租入账,中介负责帮房主与房客打交道,并在法律法规的框架内处理很多的事情。